Antes do pagamento, no contrato e depois da escritura: os três momentos em que uma compra de imóvel se protege, e o que costuma passar despercebido em cada um.
A segurança de uma compra imobiliária se constrói em três momentos distintos: o que vem antes do pagamento, o que é colocado no papel e o que acontece depois que o preço é quitado. Quem cuida desses três momentos compra um imóvel com tranquilidade. Quem ignora qualquer um deles corre o risco de pagar caro por algo que pode nunca se tornar verdadeiramente seu.
Antes de assinar qualquer documento existe uma etapa que costuma passar despercebida, porque ela não aparece em uma visita ao imóvel. É a análise dos documentos do bem e de quem está vendendo, conhecida como due diligence imobiliária. Enquanto a visita revela o estado das paredes, a vizinhança e a iluminação, é a investigação documental que mostra aquilo que de fato pode comprometer o negócio.
O ponto de partida é a matrícula atualizada do imóvel, obtida no cartório de registro de imóveis. Nela podem constar registros que mudam por completo a natureza da compra, por exemplo: uma penhora ou uma hipoteca indicam que o imóvel responde por dívidas, com risco concreto de ir a leilão mesmo depois de comprado, enquanto um usufruto pode assegurar a terceiros o direito de continuar morando ou usando o imóvel, mesmo que a venda tenha ocorrido.
A investigação, porém, não para no imóvel, ela alcança também a pessoa que vende, porque as dívidas do vendedor podem se voltar contra o bem.
De maneira superficial, a existência de dívidas e processos judiciais contra o vendedor podem levar à penhora ou mesmo anulação da venda de um imóvel, caso existam ações trabalhistas, fiscais ou mesmo se caracterizada uma fraude contra credores ou fraude à execução, temas com diversas nuances e discussões jurídicas que variam caso a caso, demandando análises específicas.
Há ainda circunstâncias que funcionam como sinais de alerta e pedem cautela redobrada: Por exemplo, um imóvel que pertence a um espólio sem inventário concluído pode estar sendo vendido por quem ainda não é, juridicamente, o dono ou uma construção que existe no terreno mas não foi averbada na matrícula significa que você está comprando, no papel, menos do que vê na prática. Nestes casos, não necessariamente a compra é desaconselhada, mas, para seguir com segurança, é recomendado mapear a regularização imobiliária necessária e avaliar se o valor da venda considera este custo.
Portanto, o propósito desta etapa (due diligence/investigação) é levar à descoberta de problemas, riscos e obstáculos da operação antes de se assumir um compromisso formal ou se realizar um pagamento, enquanto ainda há tempo de renegociar, exigir garantias ou desistir. Depois que o dinheiro sai, encontrar um problema deixa de ser uma decisão de compra e passa a ser uma disputa, potencialmente demorada e custosa.
Resolvida a investigação, se avança para a assinatura do contrato que vai reger a relação entre comprador e vendedor. É comum que as partes recorram a um modelo pronto, baixado na internet ou reaproveitado de uma compra anterior, mas, o problema é que esse não foi escrito para o seu, portanto, não conhece e trata dos riscos do seu caso em particular.
Modelos genéricos tendem a proteger a existência do negócio, mas deixam lacunas justamente nos pontos em que o comprador mais precisaria de amparo, e são nessas lacunas que alguém sai prejudicado quando algo foge do combinado.
Um bom contrato desta natureza descreve com precisão o imóvel, o preço, prazos, as obrigações e responsabilidades de cada parte no negócio, de modo que os atos necessários estejam mapeados e sejam previsíveis, tendo consequências previstas para o descumprimento. Além disso, é imprescindível que o contrato leve em consideração e mitigue (ou preveja o plano de ação sobre) os pontos identificados na fase de investigação.
Neste tipo de contrato, deve-se ter especial atenção às disposições sobre pagamento e perda de sinal, possibilidade (ou não) de arrependimento, existência de financiamento, responsabilidade sobre o registro e formalização da venda, atrasos, condições para distrato, entre outros pontos específicos de cada negociação.
Um bom contrato não se percebe no dia da assinatura, quando todos estão de acordo e otimistas. Ele se revela no dia em que algo dá errado, e é precisamente para esse dia que ele deve ser escrito.
Pago o preço e assinada a escritura, muitas pessoas consideram a compra encerrada. É aqui que se esconde um dos equívocos mais caros do mercado imobiliário: assinar a escritura pública no cartório de notas formaliza o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. No direito brasileiro, o imóvel só passa a ser seu quando a transferência é registrada na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Antes disso, você tem em mãos um documento que comprova um acordo, não a titularidade do bem.
Entre a escritura e o registro existe uma obrigação que não pode ser ignorada: o pagamento do ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, devido sempre que há uma compra/venda de imóvel. É um imposto municipal, portanto, o cálculo varia de cidade para cidade e segue as regras de cada município.
O efeito prático é direto, porque sem o comprovante de recolhimento do ITBI o cartório não realiza o registro. O imposto deixa de ser uma formalidade e se torna a chave que destrava a etapa final.
Por fim, para a realização do registro efetivamente, deve-se considerar também os custos do cartório, que variam conforme o estado e valor do imóvel.
A investigação que antecede a assinatura do contrato, o contrato que organiza a relação e o registro que conclui a transferência são camadas de proteção do seu patrimônio, e cada uma cobre um risco que as demais não alcançam.
Comprar um imóvel é, na maioria das vezes, uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa ou de uma família. Tratá-la com o cuidado jurídico que ela merece é essencial.